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家を建てるなら、長く快適に安心して住める家を建てたい、という希望を叶えてくれるの「長期優良住宅」。一般の住宅に比べて性能が良いというだけでなく、税金優遇が得られるなど経済面のメリットもあります。
ここでは、長期優良住宅の概要や認定基準、メリット・デメリットについて詳しく紹介しています。住まい選びの参考にしてみてください。
長期優良住宅とは、2009年6月6日施行の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいてスタートした長期優良住宅認定制度の認定を受けた住宅を指します。国が定めた様々な住宅性能に関する認定基準をクリアした住宅のみが長期優良住宅として認められています。
長期優良住宅は一般の住宅と比べて、耐久性、耐震性、省エネ性、バリアフリー性など、種々の性能において優れているのが特徴です。長く快適に住み続けるための構造や設備を備えています。長期優良住宅の制度としての趣旨は以下のとおりです。
制度の趣旨
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅の建築および維持保全の計画を作成して所管行政庁に申請することで、基準に適合する場合には認定を受けることができます。
新築についての認定制度は平成21年6月4日より、既存の住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。
引用元:国土交通省｜長期優良住宅のページ（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html）
注文住宅を購入する場合、30年、40年とできれば生涯にわたって長く快適に安心して住める家が欲しいと考えますよね。長期優良住宅はそんな願いを叶えてくれる優良な住宅です。国が定めた認定基準をクリアし続けることができる限り、長期にわたり快適・安心して同じ家に住むことができます。
長期優良住宅として認定を受けるには、国が定めた多項目にわたる認定基準をクリアしなければなりません。長期優良住宅として認められるための認定基準の性能項目は9つあります。9つ全てで基準をクリアすることができなければ、認定を受けることができないのです。
それでは、認定基準について詳しく見ていきましょう。
新築一戸建ての長期優良住宅を目指す場合、求められる認定基準の性能項目は以下のの9項目。
各項目でそれぞを指しますリアしなければならない課題が設定されています。
長期にわたり住宅の性能を維持するためには、劣化対策は欠かせません。本項目では、「数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること」が求められています。構造躯体の使用継続期間につういて、少なくとも100年程度の措置が必要です。
長期にわたって性能や快適性を維持するためには、耐震性も重要なポイントです。本項目では、「極めてまれ（数百年に1度）に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図る」ことが求められています。耐震等級1、耐震等級2、免震建築物、いずれかの認定が必要です。
長期優良住宅には省エネルギー対策も求められています。「必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること」が課題であり、断熱等性能等級4（新築住宅）の認定が必須です。
バリアフリー性は共同住宅等のみを対象とする性能項目で、一戸建てには適用されません。課題は「将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること」であり、高齢者等配慮対策等級（共用部分）等級3以上（新築住宅）が必要です。
住まいにおける可変性とは、さまざまな生活スタイルへ対応力のこと。本項目の課題は「居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること」となっています。経堂住宅・長屋のみの適用ですが、躯体天井高 2,650mm以上が必要です。
構造部分より劣化が早い内装・設備にフォーカスした性能項目です。課題は「構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること」となっています。維持管理対策等級3、更新対策等級3の認定が必須です。
快適な居住環境を得るため、「良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること」が課題として求められています。一戸建て住宅の場合は床面積の合計75㎡以上が必要です。
当該住宅内部の居住性ではなく、周辺環境への配慮にフォーカスした性能項目です。課題は「良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること」。地区計画や景観計画などの区域内に家を建てる場合は、これらの計画内容に適合する必要があります。
「建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること」が課題として求められています。構造耐力上主要と考えられる部分や、雨水の侵入を防ぐ部分、給水・排水の設備などについて、定期点検や補修の計画作成が必要です。
参照元:国土交通省｜長期優良住宅(新築)認定基準の概要（https://www.mlit.go.jp/common/001214060.pdf）
長期優良住宅に認定された新築住宅は、不動産取得税・登録免許税・固定資産税といった各種税金で優遇措置が受けられます。
不動産取得税では、一般の住宅より100万円多く控除が受けられるほか、登録免許税では。の住宅で0.15%の税金がかかるところを、長期優良住宅の場合は0.1%になる優遇措置です。
固定資産税では、新築物件を購入した場合、一般の住宅では3年間（3階建て以上の耐。耐火建築物は5年間）の軽減措置(1/2)が受を指しますれるところ、長期優良住宅の場合はこの軽減措置期間が5年間(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間)に延長されます。
住を指しますーンを利用して新築住宅を購入した場合は、確定申告の際に一定額を所得税から控除できます。一般住宅の場合、住宅ローン控除の最大控除額は4,000万円ですが、長期優良住宅の場合はこれが1,000万円多く、最大控除額は5,000万円です。
住宅ローンを利用して令和4年(2022年)12月末までに新築住宅を取得した場合、一般。は13年間で最大約480万円の控除ですが、長期優良住宅なら13年間で最大約600万円の控除が受けられます。
新築住宅の購入でよく利用される住宅ローンといえば、を指します協業により提供されているフラット35ですが、長期優良住宅の場合は、フラット35よりも金利がお得になる「フラット35S」が適用されます。フラット35Sでは、借入当初から5年間、もしくは10年間は金利の引き下げ幅が0.25%です。低金利により資金調達コストが有利になるため、長期優良住宅取得へのインセンティブが働きます。
長期優良住宅の認定を受けるためには、所管行政庁への申請が必要です。また、長期優良住宅は良好な状態を保つための維持保全、すなわち定期的なメンツナンスも実施しなければなりません。認定に関する申請と、定期的なメンテナンス、それぞれに手間と費用がかかることを知っておく必要があります。審査・認定の手数料の相場は、自分で申請をすれば5～6万円程度、業者に代行してもらう場合は20～30万円程度です。
長期優良住宅に認定された場合に受けられる各種税制優遇の控除期間は、一定期間に限定されています。全期間を通じて軽減措置が受けられるわけではなく、控除期間が過ぎた後は通常の水準で支払いを続けていく必要があるのです。住宅を購入する際の資金計画においては、税制優遇を受けられる期間だけでなく、優遇措置が終了した後の支払額についても計算しておいたほうが良いでしょう。
選定した3社は、広島県における2018年度のZEH実績のパーセンテージが高く、標準装備数が多い3社です（福山市対応の会社に絞っています）。ZEHとはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略で、自社が受注する住宅のうちZEHが占める割合を示したもの。坂本建設工業が100%、セキスイハイムが73%、創建ホームが34%。長期間にわたり光熱費を抑えられ、酷暑や厳寒でも快適に過ごせる家になります。※2020年1月の調査情報を元にしています。